国家公务员

国家公务员

北京买房:理清思路购房建议438


发布日期:2022-04-22 04:14   来源:未知   阅读:

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  有个朋友说在东五环外产业园有套公房,正在等拆迁,如果拆迁的话拆一赔三,可以按照市场价三倍赔偿,还可以选择购买共有产权房和公共配套房。现在是因为疫情给耽误了,所以原业主等不及了,想要转让,全款办理房本,先付80%,交房本时再给20%。我想问一下这种情况可能吗?会不会有什么骗局?

  1、这倒未必是什么骗局,大概率是忽悠卖房而已。也就是说你肯定吃亏,至少是占不到便宜,然后就算觉得上当了也告不了人家。人家呢,最差的结果是不赔不赚,最好的结果就是看着你人房两空哈哈笑。

  2、我也不知道你说的这地方是哪儿?东五环外有的是产业园创业园什么的。但一般都没什么公房,办公用房倒差不多,而且还得是乡产权的居多,算不上小产权,反正也不是住宅,只能是公司资产的那种。

  如果是公房就应该是能上市交易的,但我是没听说过。而且也没有拆一赔三的政策,从来都是按房本面积折算金额,然后再给购房指标。共有产权房倒有可能,这几年腾退的给的都是共产房。

  但公共配套房指什么啊?如果是绿植配套那就是回迁房,村子里的。但如果真的是公共配套,那按这意思就是公建,指50年产权的办公设备用房。这不就是公寓吗?

  我给你讲个故事吧。比如我前几年买了一套小产权公寓,1万一平买的,现在市场价2万左右。但我听说这里要拆迁了,最好的结果是退给我1万,不好的呢,那就是强拆,一分钱不赔。

  但我不想吃亏啊,那怎么办?哟,一抬头看见你正想捡便宜呢,那就是你吧。于是对你说:我的这公寓叫公房,卖给你2万块。将来肯定拆迁,会赔给你6万。而且还能给共产房和什么公共配套房的指标,你能发大财。

  于是你掏钱就买了。但等签合同的时候,人家肯定不能把这些承诺写上去,其实就算写了也没用,只会写:如果遇到拆迁,所有的补偿都归你所有。那你能说出什么来吗?

  过些日子线万或是强拆,反正你是亏了。那肯定就去找卖家呗,但人家说了:拆一赔三又不是我规定的,是别人说的法律规定的,他们不赔你我有什么办法,你可以当钉子户啊,找他们要去啊,找我有个屁用?

  至于什么共产房就更好办了,你可以去申请啊,只要符合政策掏钱就能买,跟我有什么关系?公共配套房呢,公寓啊,掏钱随便买啊,我的承诺没问题,只要你有钱就行。

  4、请问你有什么办法吗?人家说这叫公房也没错,因为虽然是小产权,但实际上是占用的村集体公共用地,产权归公共所有,公房。

  至于拆一赔三本来就是扯淡的事儿。人家开发商傻啊,五环外荒地有的是,真要有这政策谁拆啊?如果真的是拆一赔三,那开发商都不卖房了。自己盖完了立刻就拆,自己赔自己三套好不好?只要办下手续来就能上银行抵押,相当于直接卖给银行。这买卖,三五个轮回就能把自己拆成世界首富。

  5、总之明白了吗?这事儿也算不上骗局,就是忽悠你当接盘侠而已。当然如果是被强拆了,赔偿达不到你的设想,可以去法院起诉退房,就说这交易不受法律保护。法院大概率是会支持的,但就看法官有没有其他意见了。说不好,赌一把试试吧。

  但就算判决你退房了,你赚钱的概率也为零,最好的结果是不赔不赚。最不好的结果就是被强拆,法院判对方退钱了但人家没钱可退。后半辈子你就算有事业可干了,追着老赖要钱去。反正天上不会掉馅儿饼,真有这好事儿谁卖给你啊!

  我本人是房山区的公务员,未婚,外地人,个人年收入+公积金大概二十万左右。想在房山区内买房,基本以自住为主,兼顾学区。首付现在能凑一百三十万左右,是否有必要等两年再凑点首付,还是现在就买?目前看了长阳半岛、长阳国际城和首开熙悦山。比较中意长阳半岛的两居室三百四五十万左右,但是又感觉以后月供压力会比较大,请问章哥有没有好的建议。

  1、再等两年,那得确定收入能跟上房价涨幅啊,这我可不好说。或者这么说吧,我不敢说北京的房价涨跌,但敢说长阳沿线的房价走势肯定不弱于北京大盘。甭说长阳了,连近些年窦店这远离地铁的板块都不算落后。所以考虑好,常规建议都是能上车就尽早,未必能买到很满意的,但落个心里踏实。

  2、月供压力我能理解,我早年买房的时候也这样儿,每次都是严可严儿的将将够。但到现在要说还有些后悔呢,当年要是在努努就能买的更多了。

  十年前北京的平均月薪是5000左右,平均月供也是这个数。当时媒体上的报道都是房价过高月供过多,弄的年轻人都没钱消费了。但十年过去,似乎5000块钱不算太多了。而这平均收入基本就是以公务员和央企国企为主要基数的,反正一般都是前五年压力最大,之后五年普通,十年之后也就不算什么了。

  五年前北京平均月供是1.2万左右,到现在依然算不低,但压力应该小了一些吧。所以预估一下自己的收入吧,公务员体制内的工资涨幅是肯定不会落后于CPI通胀的。

  3、我没有太好的建议,只是觉得长阳的板块不错,交通、教育和商业、环境都挺好,在确保月供风险的情况下,尽量够够吧,无论现在还是两年后都一样。

  个人情况:男,首房首贷,21年校招来的北京,单位给的集体户口,在长椿街地铁站附近上班。预计户口今年上半年能下来,想着赶紧买房尽快上车,首付总包180-200,总价应该不超过350了吧,月供1w以内。看您之前说要除去税费,中介费等等,最好首付能占到总价的50%左右,才算不太紧张。

  由于租金便宜,离的近,租房在了北京南站附近,就首先看了这里,基本都是老公房(是线年的,比我年纪都大,因为是国管公积金,所以想着能新点,贷不够25年,能贷够20年也可以)。看了些,就感觉翠林小区还可以,96年板楼,两居室,60平米左右,南北通透,总价350左右。因为最近14号线的开通,景风门离丽泽商务区3站地,中介说附近已经开始涨点了,但是我感觉目前溢价不大。这里离长椿街不到5公里,骑车子上下班方便(不爱坐地铁),所以感觉自住+保值还可以,之后结婚要孩子了再置换(怎么也得6,7年了)。

  问题1:以您的角度看,这个逻辑对嘛,不对的话麻烦您说说您的理解,再分析一下从自住+保值的角度可以考虑哪里。

  单位前几届校招来的同事有的已经买房了,但是他们没有在北京南站附近买的。我想着人家既然选择买也是看了好多,经过深思熟虑的,虽然每个人的需求和情况不同(但都是刚需)。没听谁说买在南站附近的(是不是代表这里不值得买),不过南站确实租金便宜,上班近,适合租住。实在不行我就只能放弃自住,选择纯保值,想着买个保值的1居或2居室商品房?老公房?出租出去,缓解贷款压力和租房压力(没办法,首付都是父母的血汗钱,实在不容易)。

  问题2:首付总包180-200,总价350以内,主要考虑保值+租金,您有什么建议吗(之前看您说亦庄跑赢大盘了,然后朝阳青年路保值且租金较高,我这么想逻辑对嘛)?

  1、首付占多少得看具体房源,常规是满五唯一的商品房能做到首付40%多就差不多到头了,再买总价高的不容易,看是否能高评了。

  2、北京南站,公房和安置房比较多。翠林,公房和宣武安置房小区。原名花园村万柳堂,旁边的万芳亭之前就叫万柳园。普通小区,涨价跟地铁没什么关系,就是大盘上涨,这里自然也会逐步跟上。

  这里没溢价,整个丰台区有溢价的小区都不多,何况这种老小区呢,居住的性价比都高。保值中等吧,南三环沿线都差不多,略弱于三环外的草桥和公益西桥。置换的话在同等板块内肯定没问题,往其他地方换的话看情况吧。

  逻辑没什么错,就是期望值别太高。常规建议是先看看公益西桥草桥首经贸一带,没合适的再看南三环。看预算是否能买到合适的。

  3、买哪儿看自己的需求,我就喜欢右安门这种地方,老北京扎堆儿。自住为主的板块,经济实惠交通方便。投资不算首选,南三环沿线大多都这样儿。如果注重租金的话首选朝阳,多数都略高于平均值。丰台的话先看看三环外吧,相对保值好的小区多一些。

  4、是否买到合适的得看预算,一般见识是首房首贷的话尽量往上够一下。如果是200万首付,减去税费有可能贷到200,总价稍高一些就选择大些。看房的时候告知中介资金,让他们匹配房源,在确保还款的情况下尽量够一下。既然能有户口就是带编制的或央企国企,贷款不难,尽量吧。

  外地户籍,老家有过贷款,二套资格,准备了220万,想在西三旗或昌平买个两居房,目标总价400万,商贷有可能成功吗?如果买在西三旗,保值会不会落后于五环内?如果买在南邵或沙河是否会落后?如果买在其他板块有没有推荐的?

  1、220万,二套用常规商贷的线的。五环外非普线万,二套资格最高贷款率40%。也就是说,五环外最多贷款150,六环外112,都是300多万的事儿,再减去税费,能300多点儿也就差不多了。商贷是没办法的,考虑其他贷款有可能,但也挺麻烦的,去找家机构问问吧,看值不值得办。

  2、如果能买在西三旗,大多数普宅是应该不会落后五环内的,公房和商品房都行。反正之前这么多年没落后,基本都是跟随大盘涨跌。以后还或许更好呢,毕竟板块内土地多,金隅又在改造,还有学区提升的可能。

  南邵或沙河,大部分也不落后,好小区还略有超过。我觉得南邵可能更合适些,新区的产业前景好,房龄新的也多,但就是不好多贷款。

  3、没什么推荐的,先明确资金吧,300多万买房不难,但两居不容易。南邵的回迁房有300左右总价的,可这种房更适合自住,保值说不太好。而且基本都有综合地价款,对贷款有影响。先让当地中介算算账吧,也问问其他贷款形式。

  我今年七月份有买房资格,正在考虑入手一套刚需房自住,计划今年结婚,过两年要孩子并让一方父母来帮带娃。单位没有落户资格,只能依靠积分落户慢慢等澳门六合开奖现场手机版目前首付资金差不多一百六七十万,请问是买门头沟龙湖北辰揽境(420万左右)新房好,还是在石景山或者丰台选一套老破小好?工作单位在中关村苏州街,通勤时间都在一个小时左右。

  1、新房我不熟,都没去看过,这还是咨询中介和电商们吧,他们更熟悉。常规来说,注重自住就买新房,注重保值什么的再看二手的。或者说长期自住就买新的,居住体验好,过几年还要置换就买二手的,换房时大概率不吃亏。这看自己的主要需求吧,没有标准方案。

  2、揽境还行吧,我看不太懂。2.5万的楼面价,限价6万,开发商如果能卖到这价格就肯定利润不低,能保证质量。但其他几家都没再往高了竞标,我也没搞懂为什么,似乎不太看好这地段儿似的。

  地段儿应该还挺好的,郊区刚需盘,就是规模小点儿,一共也没几栋楼,估计也就5/600户吧。这种小规模社区在房龄新的时候都好,时间长了不太好说,物业不太好盈利,看维护的水平了。

  另外就是注意这里有配建,公租房,规模好像不大,5000多平,不到100户。我也不知道开发商怎么设计的,问清楚吧。一般有配建的小区都是自住为主的,希望别相互影响。

  3、丰台石景山的老破小,还是说具体的吧,这么宏观我不好说什么。一般来说老公房都是保值稳妥的,就是居住体验一般,房龄30年以上的流动性不太好,出手的时候挂牌期长。

  不知道请教您问题是什么流程,计划首付600w,有bj 户口,想买两室一厅的话,在哪里买比较合适?目前在看朝阳和通州的房子,顺义上班~但通勤1个小时左右都能接受~

  2、但买房的最好考虑好流程,常规建议是想明确预算,首付之后看贷款多少,总价多少,税费多少?然后再说主要需求,自住为主还是投资为主,是否需要学区,有没有其他的要求?

  再之后是说行政区和板块,自住的话以通勤来大致确定。同时想好想要多大面积,什么户型朝向楼层等具体要求。然后是小区,最后是具体的房源。

  3、这就先一步一步来吧,一般来说,光提首付不说总价的,那基本就是买房的初级阶段,离真正买到房还早着呢。甭着急,先看看房对市场有个大致了解再定。